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【名家搶先睇】被隱藏的跌市指標(劉兆昌)

即時財經 
2017-09-14 16:14:38 HKT

大行及國際評級機構分別發表報告,指本港樓價偏高沒有再升的可能,而且指新盤開始減價,認為樓價其實已見頂,料下半年又或者明年樓價即將回落,幅度會跌兩成。老樓並不質疑樓價高企的事實,但言論與事實卻有不同。

樓價已超離一般打工仔的負擔能力,以月入中位數2.6萬元,供款每月1.5萬元已相當吃力,難怪上一代一早便認定了後生仔難以上車,預支未來的購買力及本身儲蓄來替下一代置業;若以20多年前的數據預測樓價起跌已不貼市,現實是北水南調和收租客無視高樓價照樣入市,這兩類資金已撐起大半樓市的承接力。

今年至8月一手吸金力強,據統計已達1,600多億元,四大發展商包括長實、新地、新世界和恒地,分別以高成數按揭來搶去購買力,實際上已預支了逾1萬個買家,這些買家部份是從二手搶過來的,部份是由投資者吸納。老樓認識個別投資組合,以合資形式成立基金,收集不同物業,不只是住宅還有非住宅類別,以十億元單位計算。

按這類基金運作模式,不能簡單以樓價和租金回報來評估,其運作令到整體資金流於不同渠道進出,市民更難以掌握實況,照目前環球經濟來看,股市和樓市偏高,有下跌的風險,基金公司將會把部分早年購入已升值的組合賣掉來個高位止賺,這些亦不是一般小市民可以從市場中洞悉,正如本港財金官員警告,樓市已進入高危狀態,呼籲市民理性及小心樓市出現逆轉,隨時來一個20年最大的危機。

劉兆昌

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