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【封面●股價狂牛】直擊瀋陽成都停工盤 揭穿恆大爆升神話

財經要聞 

兩年前的大時代,雞犬皆升,這隻沉睡中的「牛」終於有甦醒的跡象。其中一隻恒大(3333),主席許家印年初捲入「肖建華事件」後歷劫重生,公司股價年初至今翻了三倍多,上周發盈喜加上大摩唱好,短短幾日急升了三成!市值已到二千八百億元,更帶挈捧場股票債券的好友大劉甘比,賺多一筆。

歌舞昇平背後,恒大正在走上一條搖搖欲墜的鋼線。本刊到瀋陽、成都、以及周邊城市直擊,發現有部份項目發展多年,因資金問題已經停工;有部份則因執意在邊緣城市建設上千萬呎的大型樓盤,現已淪為死城,這些資料,都不見在年報或恒大公司展望中提及。恒大一向撐起股價、撐起公司的方程式,就是不斷發債,將資金買地起樓,套現後再買地起樓發債,炮製一個貨如輪轉、盈利不斷增長的神話。只要資金回籠、因停工或滯銷稍有差遲,恒大不斷向前的資金鎖鏈,便有機會骨牌式瓦解。

《壹週刊》記者往瀋陽西南邊走、兩個半小時便到達營口。來到屬於工業區的營口恒大江灣,兩名駐守的職員說售樓處已經停止運作。目前江灣建有五棟大廈,所有單位窗戶都封着玻璃膠紙,顯示大廈空無一人,而其他地方已經長滿雜草,沒有施工跡象。據知這裡是地區政府為吸引恒大來發展,地價半賣半送,但最終並無完成發展。

離營口恒大半小時車程的營口恒大城原是由三幅地組成的超巨型屋苑,佔地一千六萬多萬呎,一零年開始發展,一三年入伙。職員帶記者走到樓盤的模型,吹噓綠化環境多好、樓盤有好多賣時,記者問到模型後方六個矮矮的地基,將來會有什麼發展,他坦白說,「現在那邊還未有規劃。」恒大城原能建十四棟大廈,開價四百多元一呎,但現在原來有六棟己停止。已建成的八棟只有一棟賣光,另一棟正開售,其餘六棟都閒置在「曬太陽」。


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屋苑外圍二十多個商鋪,原預計去年六月尾開業,但到今天為止,九成都沒開。僅有開業的小數鋪頭中,藥房老闆百無聊賴趴在沙發上玩手機,他說對現況有點失望,說話都有點沒精打采,「我來了三年,當初買這個鋪位是覺得便宜,恒大的樓正常應該也可以。但現在感覺發展得很慢,這裡價錢也不貴,一個單位三十多萬,但你看這裡什麼人都沒有,連對面那塊地恒大都不發展,給政府收回了。」

瀋陽在內地東北,樓市可能有所不及。只可惜記者來到樓市火紅的一線城市成都,境況其實一樣。恒大在這裡有個山水城,不過位置偏遠,由成都機場出發,車程約一小時。甫踏進山水城,有巨型雕像、池塘、涼亭等,環境優美。不過,再一直向前走,卻只見丟空了的建築物,路上不時有「正在施工」路牌豎立,但現場不見任何施工人員,工程的材料包括階磚、歐式廊柱隨意堆放在地上。這裡的人表示,原來這狀況已維持了四、五年!本來規劃的面積是五百萬平方呎,後來大減至十五萬平方呎。僅有如空殼的建築物,本來是酒店,但恒大之前因沒有資金而停止,現場還有「會議中心」、「運動中心」、「娛樂中心」、「溫泉中心」……的指示牌。
根據「成都恒大山水城網上售樓部」,山水城酒店本來有集溫泉旅遊度假中心、商務會議中心,以及五星級酒店等設施,但現在建成了一半已荒廢,只剩下住宅。而恒大的公司網頁,亦相應不再提及。記者再去距離成都市中心約一小時車程的恒大御景半島項目,這裡有一塊面積三百五十乘一百五十公尺的地被荒廢,長滿野草、積滿污水,並由恒大的圍板包圍著,似被丟空多年。附近地產經紀指,恒大將來會在那裡發展商場,不過附近樓盤早於二零一零年已發展,事隔七年才興建商場,該區地產經紀指恒大想確定入住率及資金到位,才再開展。

「爛地」隔壁有一「恒大影城」,全幢三層第一至二層全是貼上「招租」海報、空置的鋪位,商戶寥寥可數,人流十分稀少;恒大最喜歡在住宅項目內,加入其他自營物業(self-operated properties),例如戲院,不過,同時亦因興建太多商場及停車場,需求跟不上供應,難免都被空置。

其實早在去年尾,已有基金睇中並狙擊恒大。由前野村及里昂分析員成立的GMT research,去年十一月發表報告,指恒大正採取一個「起左等運到」(Build it and they will come)的模式,有接近五分之一的物業已完成,但沒有出售,累積了不少「死資產」或沒用的資產(dead asset)。這些資產佔恒大總資產(不包括現金)達三分之一,但財務報表沒有進行任何減值(write-down),而減值規模應是一千五百億,超過了恒大一半市值。

撰文:財經組
攝錄:財經組

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